Martin Bernhard

Rechtsanwalt

Gemeinsame Immobilie bei Scheidung

Sie verfügen über eine gemeinsame Immobilie und möchten sich scheiden lassen. Probleme bestehen i. d. R. immer dann, wenn ein Ehegatte den Verkauf verhindert, in der Immobilie zurückbleibt oder eine gerichtliche Zuweisung erfolgt. Nutzt ein Ehegatte die gemeinsame Immobilie weiter, ist je nach dem, ob der verbleibende Ehegatte einen Unterhaltsanspruch hat, der damit verbundene Vorteil entweder als Wohnvorteil bei der Unterhaltsberechnung zu berücksichtigen oder es ist eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Nach Rechtskraft der Scheidung ist eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Sie stehen als Bruchteilseigentümer im Grundbuch.

Vor Scheidung

Bis zur Scheidung kann gem § 1361 b III 2 BGB „von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht“. Der Billigkeit entspricht es nicht, wenn der Wohnvorteil bereits bei dem zu zahlenden Unterhalt vermindert hat. 

Die Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass der Ehegatte auch zur Zahlung aufgefordert wurde und die Immobilie als Ehewohnung aufgegeben wurde also dem anderen Ehegatten faktisch überlassen wurde.

Ein Verkauf durch eine Teilungsversteigerung ist häufig wegen der Vermögensverhältnisse der Beteiligten nicht möglich. Die andere Ehegatte hat die Möglichkeit dem Verkauf bzw. Teilungsversteigerungsantrag nicht zuzustimmen, wenn es sich um eine Verfügung bzgl. des Vermögens im Ganzen handelt.

Das Familiengericht ist für die Ehewohnungssache gem. § 200 FamFG zuständig.

Nach der Scheidung:

Grds. ist jeder Miteigentümer zum Gebrauch des jeweiligen Gegenstandes befugt und berechtigt (§ 743 ff. BGB; vgl. BGH FamRZ 83, 795; OLG Köln FamRZ 92, 832). Nach § 745 II BGB ist die Nutzung neu zu regeln. Eine Regelung, im Sinne des Abs. 2, dass der verbleibende Ehegatte das alleinige Nutzungsrecht hat, ist bei einem endgültigen Auszug eines rechtskräftig geschiedenen Ehegatten oder Lebenspartners – soweit kein Mietverhältnis nach § 1568 a BGB begründet wurde – anzunehmen. Sie kann allerdings bereits bei Auszug verlangt werden, wobei hier meist die Spezialvorschriften des § 1361 b BGB greift.

Das Familiengericht ist für die sontige Familiensache gem. § 266 FamFG zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den besonderen Verfahrens- und Rechtsmittelvorschriften gem. den §§ 113 ff., 117 FamFG i. V. m. den anwendbaren Vorschriften der ZPO (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss v. 1.11.2010, 5 UF 300/10).

Höhe der Nutzungsentschädigung

Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich nach dem objektiven Mietwert (BGH FamRZ 83, 795). Der Antragsteller / Kläger hat die wertbildenden Faktoren vorzutragen (Größe, Ausstattung, Lage, Baujahr), wobei i. d. R. eine Schätzung nach § 287 ZPO vorgenommen wird (OLG Hamm, Urteil vom 01.7.2010 – II 3 UF 222/09).

Für die Nutzungsentschädigung nach § 745 II BGB ist das allgemeine Zivilgericht zuständig und nicht das Familiengericht.

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